Adoptée en avril dans le cadre de la loi de simplification de la vie économique, la réforme des baux commerciaux s’inscrit dans la continuité des évolutions engagées par la loi Pinel de 2014. Son objectif : rééquilibrer les relations entre bailleurs et commerçants locataires, en apportant davantage de souplesse aux entreprises.
La mesure la plus forte de cette réforme concerne les modalités de paiement du loyer commercial. Jusqu’à présent, le règlement trimestriel restait la pratique dominante dans de nombreux baux. Dorénavant, vous pouvez exiger un paiement mensuel, y compris lorsque le bail est déjà en cours, sans qu’une renégociation du contrat soit nécessaire. Ce dispositif vise à améliorer la gestion de trésorerie des TPE, indépendants et commerces de proximité, pour lesquels l’avance de plusieurs mois de loyer peut représenter une contrainte importante. Les audioprothésistes sont donc directement concernés. Cette faculté n’est toutefois ouverte qu’aux locataires à jour du paiement de leurs loyers et charges, sauf en cas de contestation motivée.
Le texte introduit également un plafonnement des garanties pouvant être exigées par le bailleur. Dépôt de garantie et autres sûretés ne pourront plus excéder trois mois de loyer lors de la conclusion ou du renouvellement du bail. L’objectif est ici de limiter les exigences financières initiales pesant sur les commerçants, en particulier lors d’une création ou d’une reprise d’activité.
La réforme encadre par ailleurs plus strictement les modalités de restitution du dépôt de garantie. Celui-ci devra désormais être restitué dans un délai maximal de trois mois après la remise des locaux. En cas de cession du bien immobilier, l’obligation de restitution sera automatiquement transférée au nouvel acquéreur.
Le texte consacre également la validité des clauses dites « tunnel », destinées à limiter les variations excessives de loyer lors des révisions, aussi bien à la hausse qu’à la baisse. La réforme confirme en outre que certains locaux — notamment les bureaux et entrepôts — restent exclus du droit de préemption reconnu au locataire commercial en cas de vente du bien.
Concernant les charges, la loi ne remet pas en cause la possibilité pour le bailleur de refacturer certaines dépenses, notamment la taxe foncière, à condition que cette refacturation soit expressément prévue dans le bail.
Si cette réforme renforce globalement la position des locataires commerciaux, plusieurs points devront encore être précisés par la pratique et la jurisprudence. Une vigilance particulière restera donc nécessaire lors de la signature ou du renouvellement des baux.
